九游会·[j9]官方网站房地产项目投资测算操作实务

　　九游会·[j9]官方网站房地产项目投资测算操作实务从项目投资的⻆角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力j9九游会、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：

　　原始投资＝建设投资＋流动资金投资项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息

　　净现金流量又称现金净流量j9九游会，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。

　　现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。

　　项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。

　　与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有变化，但现金流出项目不同，其具体内容包括：项目资本金投资、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。此外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。

　　运营期某年所得税前净现金流量＝该年因使用该固定资产新增的息税前利润＋该年因使用该固定资产新增的折旧＋该年回收的固定资产净残值

　　运营期某年所得税后净现金流量＝运营期某年所得税前净现金流量－该年因使用该固定资产新增的所得税

　　静态投资回收期是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。按是否包括建设期可分为：包括建设期的回收期和不包括建设期的回收期。

　　静态投资回收期指标的优点是：能够直观地反映原始投资的返本期限；便于理解，计算简单；可以直观地利用回收期之前的净现金流量信息。

　　静态投资回收期指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不能正确反映投资方式的不同对项目的影响；不考虑回收期满后继续发生的净现金流量。

　　投资收益率又称投资报酬率，指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项⽬目总投资的百分比。

　　投资收益率指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不能正确反映建设期长短、投资方式的不同和回收额的有无等条件对项目的影响；分子、分母计算口径的可比性较差；该指标的计算无法直接利⽤净现金流量信息。

　　净现值(NPV)≥0 → 方案实际收益率≥折现率 → 方案可行净现值(NPV)＜0 →方案实际收益率＜折现率 → 方案不可行

　　内部收益率(IRR)，即指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

　　根据内部收益率的含义，即净现值等于0的折现率，即取一个折现率，计算NPV，如果NPV等于0，则所用的折现率即为内部收益率。

　　内部收益率指标的优点：能从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平；计算过程不受基准收益率高低的影响，比较客观。

　　内部收益率指标的缺点：计算过程复杂；当运营期出现大量追加投资时，有可能导致多个内部收益率出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。

　　内部收益率指标的决策原则是：当该指标大于或等于基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。

　　当净现值＞0时，内部收益率＞基准收益率当净现值＝0时，内部收益率＝基准收益率当净现值＜0时，内部收益率＜基准收益率

　　在财务管理中，将一组相互分离、互不排斥的方案称为独立方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。对于这方面的决策就是要判断某一个方案是否具备财务可行性。

　　不同的指标评价结果可能会不一致，这样就会出现评价的财务可行性程度的差异。根据差异的程度，方案的财务可行性有四种情况：即完全具备财务可行性、基本具备财务可行性、基本不具备财务可行性和完全不具备财务可行性j9九游会。

　　如果某一投资项目的评价指标同时满足以下条件，则可以断定该投资项目无论从哪个方面看完全具备财务可行性，应当接受此投资方案。这些条件是：