九游会·[j9]官方网站商业地产系列之一：新政新生机 资本新洼地

　　九游会·[j9]官方网站商业地产系列之一：新政新生机 资本新洼地“9.29”楼市二轮调控新政出台，人们对房地产的热情并不会因为“限购令”而消退。在投资者对住宅市场只能“望洋兴叹”的时候，另一批人则把目光瞄向了商业地产。短短一个月时间，中国大中城市商业地产强势走红，写字楼、商铺、商业街、购物中心等商业地产细分市场租售火爆；地产龙头“弃宅投商”加紧一二三线城市布局，扩产商业地产版图，寻找商业地产投资机会；外资房企也加大中国商业地产投资力度，外资开发商开发项目多样；写字楼在这一轮商业地产热中独领，险资入市助力写字楼市场量价齐升，商铺渐陈投资热点，商业街成为投资新宠九游会·[j9]官方网站，而专业市场投资“钱”景无限。欢迎阅读本系列商业地产电子书，后续部分即将推出！

　　中投顾问点评：资本寻猎商业地产 理智莫被热钱冲昏。中投顾问高级研究员黎雪荣表示，相比住宅地产投资，商业地产会有一些特殊的风险，比如由于市场因素的变化，导致商铺的空置率。比如2008年受金融危机影响，北京很多购物中心空置了2年多才开业，而且租金也有一定下滑。为了防止空置率的租金损失，中投顾问高级研究员黎雪荣也建议投资者可以采取返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后，由开发商承租回去，并统一对外出租。代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。在获利方式上，前者签署购房合同后便可从开发商处获得固定的年租金收益，后者则需要等待承租者上门后确定年收益。这两种方式都一定程度上为投资者解决了出租的麻烦，但同时也降低了部分收益。所以，对于想要投资商铺的个人而言，首先要确保资金为闲置资金，因为商业地产的转手远远没有住宅地产方便，而且需要付出巨额税费。此外，商业地产投资属于长期投资九游会·[j9]官方网站，投资者对商铺所在区域未来的长远规划需要做非常深入的了解，不可贸然购买。

　　受国家对住宅房地产市场调控的影响，部分省份的住房交易市场已趋于平缓，但一批敏锐的投资客却将视线转向商业地产，掀起一股商铺炒作热。中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的。住宅投资与商铺投资有何差异？商铺投资是否能给投资者带来预期的收益？看似疯狂上涨的商铺价格又暗藏怎样的风险？

　　从国庆以来的商业地产成交市场走势可以看出，“沪十二条”带给不受“限房限贷”政策调控的商业地产的利好影响刚刚开始释放，但“加息”政策随即出台，又给本已震荡的商业地产成交市场笼上“阴霾”，虽然此次加息并非只针对房地产，但加息带来的心理影响在一定程度上抑制了投资者的热情。

　　保利、万科、华润、首创、金地、中粮、合生创展等品牌房企不约而同地加码商业地产。搜房网数据监控中心统计显示，8月北京商业地产市场近500个在租在售项目（写字楼、商铺）中，共有33个商用项目的租售价格发生变动,其中28个项目价格上涨。在所有价格发生变动的项目中，最高涨幅为20%。

　　外资入境的投资重点之一将是专业化的购物中心等商业地产。在浙江桐乡濮院国际童装城的世博活动上，中国民(私)营经济研究会会长保育钧表示，长三角经济圈一体化格局下，“突破”、“创新”才是传统产业升级的有效之路。而区域内的专业化优质商业地产项目，也正在逐渐进入外资的视野。

　　中投顾问高级研究员黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼物业租金普遍上涨，签约量持续升高，空置率持续走低。

　　2010年的房地产市场，波谲云诡，跌宕起伏，楼市“新政”接踵而至，把握市场风云，探知前景一二，房地产行业电子书带给您系统的行业解读、深度的行业分析！ “中投顾问”房地产行业电子书等您免费下载！

　　中投顾问点评：资本寻猎商业地产 理智莫被热钱冲昏。根据中投顾问产业研究究中心数据，5月北京、上海、广州和深圳四大城市写字楼销售面积环比4月大降50%，6、7月销售面积也在低位徘徊。8月写字楼成交回到较高水平，达到48.31万平方米，9月写字楼销售面积为59.27 万平方米，基本达到新政出台当月的水平。 中投顾问高级研究员黎雪荣表示，相比住宅地产投资，商业地产会有一些特殊的风险，比如由于市场因素的变化，导致商铺的空置率。比如2008年受金融危机影响，北京很多购物中心空置了2年多才开业九游会·[j9]官方网站，而且租金也有一定下滑。

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