j9九游会投资学概论之投资来源

　　j9九游会投资学概论之投资来源社会资金主要包括：以直接投资 入股的形式参与房地产开发，成为 房地产开发商自有资金的一部分； 以购房款形式转化为房地产开发资 金；被房地产企业以高利筹集进入 房地产市场，总体上测算，目前， 房地产投资资金约有35%来源于社 会资金。

　　境外资金加入房地产市场开发和炒作,外资对我 国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各 个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资 基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、 进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集 中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据 调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比 逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年 年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过 30亿元九游会·[j9]官方网站。据调查分析，目前进入中国房地产市场 的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。

　　我国投资资金的主要来源，是国民 收入中用于扩大再生产的那一部分 积累基金九游会·[j9]官方网站。 投资资金的第二个来源就是固定 资产的补偿基金，主要是固定资产 折旧基金。

　　（1）以无偿形式征收的资金。 （2）以有偿方式筹集的资金，即财政信用九游会·[j9]官方网站。 （3）通过补偿性收入筹集的资金。

　　长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据 统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有 61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。 房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有 的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也 仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控 对房地产信贷规模的控制，房地产增长趋 缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机 构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开 始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融 资也发展较快。

　　国民收入Y，总消费支出C， 总储蓄额S，总投资额I。 总供给 Y=CS 总需求 Y=CI 社会总供给与总需求的均衡

　　所谓投资筹集，就是指把投资资 金从形成者和暂时不用者手里收集 到投资运用者手中的过程。 广义上人们有时也把投资主体动 用自有资金视为投资筹集。

　　首先，投资作为扩大再生产的源泉， 直接决定着 投资的规模。 其次，从积累的构成来看，可以分 为生产性积累和非生产性积累以及 必要的社会储备。

　　目前，由于房地产基金刚刚起步，投资 房地产的信托资金不足300亿元，房地 产业直接融资比例不超过2%，因此， 我国房地产投资资金仍然主要是银行 ，而以投资和投机为目的的社会 资金及海外热钱近两年也成为推动房 地产投资快速增长的重要资金来源。